发布时间 : 星期日 文章午夜的福利：房地产开发复习更新完毕开始阅读
——相对于风险回避的方法，这是一种积极的方法。 损失管理的分类
按照损失管理的目的，分为损失预防、损失控制 按照所采取措施的性质分为工程法和教育法
按照采取措施的时间分为损失发生前、损失发生时、损失发生后 房地产开发风险控制：
1、选择风险小的项目 2、做好项目可行性研究 3、进行投资组合 4、分期开发 风险转移
转移风险源（出售、租赁、承包、分包） 签订免除责任协议
利用合同中的转移责任条款 购买保险
第三章 房地产开发用地的取得
第一节 房地产开发用地的类型 一、房地开发用地的含义
开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。 2、房地产开发用地的类型
1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地
对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地 第二节 房地产开发用地选择 一、房地产开发用地的选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境
特大型建设投资
2、开发地段的选择因素分析 城市规划(明确5点P137)
自然环境和工程地质因素（景观、地势、地貌、气象、生态、地质状况等）
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现有的建设条件（地块利用状况、基础设施状况、现有建筑环境） 地段面积与形状
投资经营计划（投资项目类型、规模、投资安排等） 二、房地产开发可接受地价的测算 1、影响地价的两大因素
土地的用途（商业用途地价最高） 土地的容积率
（容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积） 2、对比法推算基础数据
常用来推算楼价及建筑成本 方法：找到具有可比性的项目
关键点：1）找到相当数量条件相似的楼宇，2）综合分析各相关因素 2、一组与地价有关的概念
地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪 楼面价：
楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价 = 土地总价 / 总建筑面积 = 土地单价 / 容积率
容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。 容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积 常用土地面积换算公式:
1亩=60平方丈=6000平方尺= 666.66平方 =0.0666666公顷 1平方米＝0.0015亩= 0.000 247 英亩 1公亩=100平方米= 0.024 710 英亩
1坪=3.30579平方米(台湾常用坪) = 0.000 817 英亩 1 平方公里 =100公顷=247.105 英亩 3、地价测算方法
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开发土地价格 开发成本 投资利息 开发商= 成后的房地产完— 管理费用 —
销售税费 开发利润 —
购买土地的税 例1
某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。
项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。 用折现法测算开发商能承受的地价。 解：
计算的基础时间定为该块土地的出售时间：
(1) 开发后的房地产价值=商业楼的价值+住宅楼的价值
=5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)3﹛30%/(1+12% )0+ 50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1﹜ =13712.78(万元)
（2）开发成本=70003﹛30%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1.5﹜ =7000*0.837=5857.59（万元）
（3）销售税费= (1)*（2%+6%）=1097.02（万元） （4）管理费用=（2）*5%=292.88（万元） （5）购买该宗土地的税费总额=地价*3%
（6）地价=13712-5857.59-1097.02-292.88-地价*3%（即税费总额） 所以能承受的地价=6276.98（万元）
能承受的楼面地价=62769800/70000=896.71（元/米2）
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第三节 房地产开发用地的取得方式 土地用途管制
国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 房地产开发用地的取得方式 一、土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念:
国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让年限
应在《土地使用权出让合同》中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。
土地使用权出让最高年限按用途确定 居住用地70年； 工业用地50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 2、土地使用权出让的方式： 挂牌、拍卖、招标、协议
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 挂牌出让国有土地使用权的涵义
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌公告的主要内容 出让人的名称和地址；
出让宗地的位臵、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法； 索取挂牌出让文件的时间、地点及方式； 挂牌时间、地点、挂牌期限、竞价方式等； 确定竞得人的标准和方法； 竞买保证金；
其他需要公告的事项。
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