发布时间 : 星期日 文章午夜的福利：房地产开发复习更新完毕开始阅读
1996年发起设立的金地集团前身不过是深圳一家区属国有企业，成立伊始，注册资本仅有1.1亿元。到了2004年，公司已经成为了总资产58亿，主营业务收入31.75亿元，净利润2.46亿元的大鳄。短短8年的时间，金地由一家偏安一隅的项目公司发展成为全国型的大地产商。
金地的商业盈利模式（04年以前） 协议拿地（土地出让金欠缴或只缴一部分）→以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补缴土地出让金，这是在2004年以前房地产典型的商业模式。
2004年以后，这种情况发生了变化：一方面房地产企业通过“杠杆效应”获取利润的模式仍然占据着主流的地位，但是，随着土地招拍挂的施行和银行信贷的紧缩，对自有资金要求的比例逐渐增加，“杠杆”的实际效应逐步减弱。 目前：金地模式已不易复制！ 发展：精品化、专业化 5、另类模式
个性张扬炒作型 ，如现代城等 ，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜 注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大
针对精英阶层、前卫一族 ，局限于局域性市场 6、奥林匹克花园模式 中体奥林匹克花园商业模式.doc 主题与专业开发型
概念地产，复合地产，主题地产 注重速度与创新
注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销 由项目公司到专业化公司
与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化 强调资源整合和战略联盟 面向大众的根本性需求
连锁化全国性品牌扩张，全国性网络
万科模式 、碧桂园模式、丽江花园模式、金地模式为传统房地产。
另类模式 、奥林匹克花园模式为概念房地产，但二者不同的是，奥林匹克花园模式是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近大众现实需求。 4 房地产开发企业及其制度
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 4.1 房地产开发企业分类 按产权划分:
全民所有制企业 集体所有制企业 股份制企业 股份合作制企业 私营企业 外资企业
按经营内容和经营方式划分： 房地产开发企业
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房地产中介服务企业 物业管理企业 按经营范围划分： 房地产综合企业 房地产专营企业 房地产项目企业 按企业资质等级划分： 一级房地产开发企业 二级房地产开发企业 三级房地产开发企业 四级房地产开发企业 4.2 房地产企业制度 三种企业制度： 个人业主制企业 合伙制企业
公司制企业（有限责任公司、股份有限公司） 以股份有限公司最为常见和最为符合现代企业制度 4.3 现代企业制度的基本特征 1、产权清晰
产权清晰，就是实现了股东所有权和法人财产权的分离。
也就是说，财产所有者不再亲自经营自己的财产，而是将财产委托给公司法人代表经营。这在企业组织发展史上是一个重大的历史进步。财产交给有经验、会管理的组织去经营，比股东自己经营要好得多，提高了经营水平。 2、权责明确。 权责明确，就是要通过法律法规确立出资人和企业法人对企业财产分别拥有的权利、承担的责任和应履行的义务。
两权分离以后，实际在公司内部形成两个相互制约的权利主体，就是股东和公司法人。股东财产一旦投资到公司，就不可抽回，只能转让，但他必须操心，要以所有者的身份进入企业，不能所有者“缺位”。进入公司干什么呀？不是干预公司的财产经营权，而是履行所有者应该享有的权利和职责。
所有者的权责范围：拥有资产受益，重大决策、选择经营管理者和转让股权等权利；负有重大责任，维护所有者权益至少不受损失。
公司法人的权责范围：拥有独立经营公司全部财产的权利，包括股东资本金、借贷形成的资本金，以及剩余利润转化的资本金，自主经营，自负盈亏，照章纳税；负有不可推卸的责任，对股东承担资产保值增值的责任。 3、政企分开。
政企分开，就是把政府与企业的职能分开，建立与市场经济体制相适应的政府与企业的关系。
分开以后，国家作为国有资产所有者管住资产；企业作为经营者增进赢利和效益，各司其职，各得其所。 4、管理科学
管理科学，现代企业制度实行公司法人治理结构。
股东会是企业的最高权力机构，股东会产生董事会和监事会，董事会是企业的决策机构，监事会是企业的监督机构，董事会产生经理层，经理层是企业的执行机构。
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股东会和董事会之间是财产委托代理关系，从资产关系上对董事会形成必要的制约，但无权干预公司的经营活动。董事会对外代表公司，对公司的经营做出决策，对内向股东会负责。
董事会实行集体决策，投票签字立案，负有经济责任。董事会对总经理是授权经营关系，聘任或解聘总经理，但并不具体组织公司经营管理业务。总经理则负责公司日常经营管理，实行经营负责制，并对董事会负责。
公司法人治理结构的建立，为企业转换经营机制奠定了制度基础，从而在企业内部形成与市场经济相适应的新的经营机制，包括企业决策机制、激励机制、约束机制、发展机制。管理科学是建立现代企业制度的组织保证。 4.4 房地开发企业资质等级
（各级资质企业必备条件P25） 注从事近3连续几上一资册资本时间年房建面年建筑工年房屋建质等至少（≥） 积累计竣程质量合筑施工面级 （万工（万格率达到积（万平100% 元） m2） 方米） 一级 二级 三级 四级 0 800 0 200500专业管理人员（人数） 其中： 中级以有资格证上人员 专职会计人员 40 20 10 20 10 5 4 3 2 5 3 2 30 15 5 5 3 2 已竣工的建筑工程 15 10 100 1 5 2 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。
另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，从未发生过重大工程质量事故。 5 房地产开发法律体系 1、房地产开发法律 2、房地产开发法规 3、房地产开发规章 4、相关法律法规
法律→法规→规章
法律效力： 大→小 房地产开发法律体系 （见图1-4、1-5）
6 房地产开发的若干趋势 6.1 市场细分
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市场细分是市场发展的必然.
市场细分有可能能找到市场的新蛋糕. 市场细分要对人群进行透彻的了解. 6.2 小城镇房地产开发 小城镇发展的历史机遇：
城市的空心化：城市空心化是与城市化相对的概念，指城市中的富裕人群和中产阶层中的大量城市居民选择到城市的近郊或远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象。 农村的城镇化 大城市的卫星城化 一小时经济圈
在小城镇发展中寻找投资机会---产业发展分析 产业发展的指向性理论：路线图
产业发展的梯度理论：区域定位及梯度排列 规模经济理论。 6.3 设计创新 常见的不良倾向：
住宅贵族化。 绿地公园化。 铺地广场化。 小品城市化。 道路随意化。 配套商业化 风格欧美化。 物管粗放化。 装修宾馆化。 解决途径：个性、 环保、 科技 6.4 行业规范和企业品牌建设 行业更加规范：
1、目前存在着信誉危机。
2、政府部门正在加大整治力度。 3、业内企业面临着重新洗牌的考验。 更重视品牌建设：
1、规划设计和服务质量是品牌的龙头 2、高质量和个性化是创品牌的生命线 3、创品牌和塑造企业形象要统一 4、高品质和合理价位要统一
第二章 房地产开发项目可行性研究
第一节
房地产开发项目可行性分析概述 一、可行性研究的概念、作用 1、可行性研究的概念
在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 2、可行性研究的作用
1）为投资决策提供依据 2）作为资金筹措的依据
3）作为编制设计任务书的论据
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